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Die Krux mit dem Grundbesitz - Wem gehört die Stadt?

Die Spekulation mit Grund und Boden treibt die Preise für Immobilien und Mieten in die Höhe, vor allem in Metropolen und in deren Umland. Doch wenn Wohnen eine Frage des Geldes ist, stellt sich die Frage: Wem gehört die Stadt? Auch die Kirchen geben darauf eine Antwort – etwa im Rahmen der Internationalen Bauausstellung 2027, die in der Region Stuttgart stattfindet.

Stadt und Land in einem: In Winnenden soll im Rahmen der IBA’27 ein neues Stadtquartier entstehen. Foto: Pressebild/ JOTT architecture & urbanism GbRStadt und Land in einem: In Winnenden soll im Rahmen der IBA’27 ein neues Stadtquartier entstehen. Foto: Pressebild/ JOTT architecture & urbanism GbR

„Wohnen ist ein Menschenrecht“. Früh in ihrer fast zehnjährigen Arbeitsphase pochte die Internationale Bauausstellung 2027 (IBA’27) mit diesem Jahresthema auf die soziale Sicherheit eines jeden Menschen. Unter ihrem Intendanten Andreas Hofer versammelt sie stadtplanerische und städtebauliche Projekte rund um die Idee „Produktive Stadtregion“.

Die IBA findet im Großraum Stuttgart statt. Wohnen, Arbeiten, Freizeit, industrielle und landwirtschaftliche Produktion sollen enger verzahnt und die zentralen Herausforderungen der Zukunft zusammen gedacht werden: Nachhaltigkeit und Mobilität, Ökonomie und Ökologie, die Transformation der Wirtschaft und die Folgen des Klimawandels. 2027 sollen die Ergebnisse dann der Öffentlichkeit präsentiert werden.

Wohnen als Luxus für wenige

Schon heute ist absehbar, dass sich diese nicht nur für neue Wohnkonzepte interessieren wird. Ganz grundsätzlich wird sie wissen wollen: Wem gehört die Stadt? Denn wenn die Mietpreise in deutschen Großstädten weiter um zwölf Prozent pro Jahr steigen, wie es die Fachzeitschrift „Stuttgarter Immobilienwelt“ angibt, werden sich immer weniger Normalverdiener diesen Luxus leisten können.

Schon heute gilt das Menschenrecht Wohnen für etwa eine Million Menschen in Deutschland nur in der Theorie. So viele finden nach einer Schätzung der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe keinen bezahlbaren Wohnraum und leben stattdessen bei Bekannten, in Notunterkünften oder sind sogar obdachlos.

Nicht nur die hitzige Debatte um den kürzlich vom Bundesverfassungsgericht aus formalen Gründen gekippten Berliner Mietendeckel zeigt, dass Wohnen soziale Sprengkraft hat. In einem IBA’27-Dossier heißt es: „In den Städten rumort es. Es gibt zu wenig bezahlbaren Wohnraum und zu viel Spekulation. Viele können sich das Leben in den Stadtregionen nicht mehr leisten und werden an den Rand gedrängt. Das gefährdet das Zusammenleben und die Demokratie.“

Protest gegen die Räumung eines besetzten Hauses in Stuttgart. Foto:picture-alliance, Sebastian GollnowProtest gegen die Räumung eines besetzten Hauses in Stuttgart. Foto:picture-alliance, Sebastian Gollnow

Neben Politik, Wirtschaft und Zivilgesellschaft sind auch die Kirchen aufgerufen, auf diese Sollbruchstelle des solidarischen Miteinanders zu reagieren. Das geschieht mit der Veranstaltungsreihe „Impulse für die IBA“, einer Initiative des ökumenisch verfassten Dialogforums der Kirchen für die Region Stuttgart und der Evangelischen Akademie Bad Boll in Zusammenarbeit mit der IBA’27. „Boden – Macht – Stadt“ hieß die zweitägige Tagung im November 2019.

Den Wirtschafts- und Sozialpfarrer Romeo Edel treibt das Thema mächtig um. Wie der Geschäftsführer des Dialogforums der Kirchen auf protestantischer Seite darlegt, wirken vor allem Bodenspekulationen als Preistreiber des gesamten Immobilienmarkts. „Fläche ist aber nicht beliebig vermehrbar“, sagt er. Bei einem Mehrfamilienhaus entfielen heute 70 Prozent der Gesamtkosten auf den Baugrund. „Vor nicht einmal zehn Jahren waren es 30 Prozent.“

Sozialpfarrer Romeo Edel. Foto: Pressebild, Martina WaiblingerWie andere Befürworter einer gemeinwohl-orientierten Bodenpolitik plädiert Romeo Edel dafür, ein so knappes Gut wie Baugrund nicht dem freien Markt zu überlassen. Dabei beruft er sich auch auf die Bibel. Dort heißt es in 3. Mose 25,23: „Darum sollt ihr das Land verkaufen für immer; denn das Land ist mein, und ihr seid Fremdlinge und Beisassen bei mir.“

„Nehmen wir diesen Vers ernst, dürfte es eigentlich kein Privateigentum an Grund und Boden geben“, sagt der Wirtschafts- und Sozialpfarrer. Zudem erinnert er an den Text 130 der Evangelischen Kirche in Deutschland (EKD) zur nachhaltigen Entwicklung, der 2018 unter der Überschrift „Geliehen ist der Stern, auf dem wir leben“ veröffentlicht wurde.

Fragt man Romeo Edel nach der Rolle der Kirche in der Diskussion über eine sozial gerechte Stadtentwicklung, beschreibt er die ganz im Sinne des EKD-Textes 130 als „Mahnerin, Mittlerin und Motor“. „Entscheidend ist, Menschen über das Thema aufzuklären und Kommunalpolitiker an ihre Verantwortung für ganze Generationen zu erinnern“, sagt Edel, der die „Impulse für die IBA“ mitverantwortet. Als positives Beispiel nennt er die Stadt Ulm, die ihr seit 1890 bestehendes Wiederkaufsrecht für Grundstücke konsequent nutzt und mit dieser Bevorratung dem permanenten Preisanstieg für Bauland entgegenwirkt.

Der Grund wird verpachtet, nicht verkauft

Vorbild kann aber auch die Pfarreistiftung der Evangelischen Landeskirche in Württemberg sein. „Sie stellt nicht benötigtes Bauland über das Erbbaurecht für den privaten Wohnungsbau zur Verfügung und finanziert so einen Teil der Pfarrergehälter“, sagt Romeo Edel. Die Pfarreistiftung bleibt Eigentümerin des Grundstücks, während der Erbbaurechtnehmer das Recht erwirbt, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Das gehört ihm und ist vererbbar. 99 Jahre kann der Boden genutzt werden. Dann wird über eine Verlängerung entschieden oder aber das Haus vom Grundstückseigner, also von der Pfarreistiftung, zu zwei Dritteln des Gebäudewertes gekauft.

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Es ist jedoch nicht nur der verantwortungsvolle Umgang mit dem Boden, der darüber entscheidet, ob Menschen in Zukunft bezahlbaren Wohnraum in Städten finden, ob urbane Quartiere lebendig erscheinen und ob eine Durchmischung bei der Bevölkerung und der Nutzung als private und öffentliche Lebensräume gelingt. Zu diesen Räumen zählen auch Läden, Gewerbe und Kulturorte.

Romeo Edel ist sich sicher, dass die Deutschen ihren persönlichen Flächenbedarf zurückschrauben müssen. Laut Statistik betrug die durchschnittliche Wohnfläche 2019 pro Person 47 Quadratmeter, 1991 waren es knapp 35 Quadratmeter. Und schon aus ökologischen Gründen darf die Lösung für zusätzlichen Wohnraum nicht in immer mehr Neubauten liegen. Viel sinnvoller ist es, bestehende Gebäude zu nutzen und entsprechend umzubauen.

Nach so einer Immobilie oder nach einem Bauplatz hält der Verein Neuer Norden in Stuttgart Ausschau, der sich als „Kooperative für gemeinschaftliches Leben“ im vergangenen September gegründet hat. Den etwa 30 Gründungsmitgliedern und neuen Vereinsmitgliedern schwebt ein solidarisch und ökologisch ausgerichtetes Wohnkonzept aus kleinen Mieteinheiten zu günstigen Preisen vor. Es finanziert sich genossenschaftlich oder wird als Projekt vom Mietshäuser-Syndikat unterstützt. Diese nichtkommerzielle Gesellschaft beteiligt sich an Wohnhäusern, die kollektives Eigentum sind, und sorgt dafür, dass diese nicht doch irgendwann gewinnbringend verkauft werden.

Stadt und Land in einem: In Winnenden soll im Rahmen der IBA’27 ein neues Stadtquartier entstehen. Foto: Pressebild/ JOTT architecture & urbanism GbRStadt und Land in einem: In Winnenden soll im Rahmen der IBA’27 ein neues Stadtquartier entstehen. Foto: Pressebild/ JOTT architecture & urbanism GbR

„IBA-Intendant Andreas Hofer hat uns ermutigt, groß zu denken“, berichtet Birgit Spaeth, Sprecherin des Vereins, der mit dieser Rechtsform zum Projektpartner der IBA’27 werden kann. Wer kostengünstig und nachhaltig umbauen oder bauen wolle und wie der Verein große Flächen gemeinschaftlich nutzen möchte, brauche ein Zusammenschluss von etwa 150 Leuten. „Wie bei einem Dorf streben wir eine gemischte Bewohnerschaft an, wobei einer Person rund 25 Quadratmeter privater Raum zustehen“, erläutert Anja Abele aus dem Vereinsvorstand das Konzept. Zur Miete kämen dann noch die Kosten für fünf Quadratmeter Gemeinschaftsfläche pro Bewohner. „Bei 150 Akteuren wären das 450 Quadratmeter Fläche, die als Bibliothek, Fernsehoder Probenraum, als Werkstatt und Waschküche nutzbar wären“, rechnet Abele vor. Die Vereinsmitglieder haben auch die Nachbarschaft im Blick. „In der Erdgeschosszone könnte ein Café, eine Kita, ein Buchladen oder Gewerbe einziehen.“

Gemeinden sorgen für ein Miteinander

Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit in unmittelbarer Nachbarschaft: Dieses in der Neuen Leipzig Charta 2020 festgeschriebene und auch von der IBA’27 angestrebte Ideal erinnert Romeo Edel an das Französische Viertel in Tübingen, das weitgehend frei von Autos ist. Anfang der 1990er-Jahre wurden die alten französischen Kasernen in ein lebendiges Quartier verwandelt. „Von dort gingen wichtige Impulse aus“, sagt der Wirtschafts- und Sozialpfarrer.

Auch Kirchengemeinden könnten für ein lebendiges Miteinander in den Stadtvierteln sorgen, findet Edel. „Etwa, indem sich Gemeindehäuser stärker als bisher für die Allgemeinheit öffnen und durch Mischnutzung zu Treffpunkten werden.“ □

Internationale Bauausstellungen (IBA) werden als Instrument genutzt, um für einen zukunftsweisenden Städtebau gesellschaftliche, kulturelle, wirtschaftliche und ökologische Neuerungen voranzutreiben. Als wegweisend galt die international viel beachtete Ausstellung des Deutschen Werkbunds 1927 in Stuttgart. In deren Zuge entstand unter der künstlerischen Leitung von Ludwig Mies van der Rohe die Weissenhofsiedlung mit 21 Musterhäusern „für den modernen Großstadtmenschen“. 100 Jahre später will die IBA’27 an diesen Erfolg anknüpfen.

Mehr zur IBA und den Projekten, die unter ihrem Dach verwirklicht werden, auf www.iba27.de

Der Verein Neuer Norden stellt sich auf der Seite www.neuernorden.de vor.